ИПОТЕКА БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА

Привет! Это Нормобзор! 

В этом выпуске мы рассмотрим тему, которая волнует многих покупателей жилья – покупка квартиры без первоначального взноса.

Эта возможность может показаться привлекательной, но не все так просто, как кажется на первый взгляд.

Ипотека без первоначального взноса, фактически, является продолжением проблемы платежеспособности населения.

Банки вынуждены сохранять высокий уровень кредитования, но снижение платежеспособности может повлечь за собой нежелательные последствия.

До 2019 года ситуация на рынке недвижимости была относительно стабильной, но затем пошли в ход различные “серые” схемы. Факт того, что у человека нет даже 10-15% на первоначальный взнос, говорит о платежеспособности людей сегодня. 

Это приводит к увеличению ипотечного “пузыря”, который уже наблюдался в США в 2008 году. 

В итоге, люди перестают платить, банки забирают квартиры, выводят их на рынок по супер низкой цене, и это может обрушить весь рынок жилья.

Сегодня уже нет “чистой” ипотеки без первоначального взноса. 

Как было раньше?

 Раньше была возможность  внести в качестве залога квартиру близкого родственника и выплатить 20% от стоимости квартиры, чтобы вывести ее из залога. 

Таким образом, этот самый первоначальный взнос можно было оплатить. 

Сейчас таких предложений нет. 

Из-за того что многие люди хотят купить жилье без первоначального взноса , некоторые застройщики используют эту ситуацию в своих интересах, предлагая клиентам ипотеку без первоначального взноса и заявляя, что это очень привлекательное предложение. 

Однако, на деле такая схема является серой и может привести к серьезным проблемам.

Как это работает? 

Крупный застройщик строит новый жилой комплекс, при этом у него есть несколько дочерних компаний, которые помогают ему выводить деньги из оборота, назовем это – “налоговая оптимизация”. 

Например, одна из таких компаний делает окна в новом ЖК. 

Стоимость работ увеличивается с 5 млн до 7 млн, разница в 2 млн возвращается застройщику в виде наличных. 

Застройщик, через компанию-посредника, предлагает часть необходимых денежных средств лицу, которое не имеет возможности внести первоначальный взнос за квартиру, завышая стоимость жилья в договоре.

Однако, это не является бесплатной услугой.

Например, стоимость квартиры может быть 4 миллиона рублей, но в договоре будет завышена на 600 тысяч рублей.

Из них 200 тысяч рублей застройщик забирает себе за оказание услуги, а 400 тысяч рублей будут использованы в качестве первоначального взноса.

Таким образом, при самом лучшем варианте, покупатель заплатит за квартиру не 4 миллиона рублей, а 4,2 миллиона рублей.

Кроме того, компания-посредник оплачивает застройщику (или в некоторых случаях банку) 600 тысяч рублей.

В свою очередь, застройщик выдает покупателю справку о получении первоначального взноса, банк все устраивает и предоставляет ипотеку на сумму 4 миллиона рублей.

Однако, до подписания акта приема-передачи квартиры, покупатель находится в некотором роде под угрозой, так как если он решит расторгнуть договор, ему придется вернуть эти 600 тысяч рублей.

Таким образом, покупатель становится заложником данной схемы до тех пор, пока не подпишет акт приема-передачи квартиры.

Чем это черевато?

1. В некоторых случаях, ближе к сроку сдачи новостройки, некоторые инвесторы начинают продавать квартиры по договору переуступки.

Это позволяет им заработать на разнице между ценой, по которой они приобрели квартиру, и рыночной стоимостью на момент продажи.

Например, если они приобрели квартиру за 4 миллиона рублей, а рыночная стоимость составляет 4,5 миллиона рублей, то они могут продать ее за 4,5 миллиона рублей и получить прибыль в размере 500 тысяч рублей.

Однако, если вы купили квартиру используя схему “без первоначального взноса” за более высокую цену, например, за 4,6 миллиона рублей, то продать ее за 4,5 миллиона рублей может стать проблемой.

По документам это может выглядеть подозрительно, и вызвать вопросы у налоговой и банковского сектора.

Кроме того, в некоторых случаях застройщик может запретить вам продажу квартиры по договору переуступки до момента сдачи дома в эксплуатацию.

2. Вот интересный случай из практики.

Одна женщина решила купить квартиру по схеме “Без первоначального взноса”.

В день подписания акта приема-передачи квартиры она обнаружила некоторые недостатки и потребовала их устранения.

Однако застройщик сообщил ей, что если она не подпишет акт без каких-либо замечаний, ей придется вернуть деньги, которые были выданы ей в качестве первоначального взноса.

Это объяснялось тем, что у покупательницы был договор займа, который действовал до окончания строительства.

Если она не подпишет акт приема-передачи, то срок возврата денег наступит, и ей придется выплатить сумму, которую ей дали.

Застройщик использовал этот договор в качестве рычага давления на покупателя.

Аналогичная ситуация может возникнуть с неустойкой за задержку сдачи дома.

3.И, конечно, в случае несчастного случая с покупателем, все его долги передаются наследникам.

Это означает, что помимо обязательств по ипотеке наследники также наследуют долг по займу.

Итак, ипотека без первоначального взноса может показаться привлекательным предложением, однако, как мы видим, это серая схема, которая может привести к серьезным проблемам.

Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке квартиры по такой схеме, необходимо изучить все условия договора, в том числе возможные риски и ограничения и тщательно взвесить все “за “ и “против”.

Будьте внимательны и осторожны при выборе ипотеки и покупке недвижимости! С вами был “Нормобзор”, подписывайтесь на канал, ставьте лайки и оставляйте комментарии под выпуском.

До новых встреч!