Калининским районным судом еженедельно рассматриваются гражданские дела по искам банков к собственником жилья – квартир, находящихся в залоге у банка, вследствие длительного невыполнения обязательств по договорам ипотечного кредитования.
Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями статей 237, 256 ГК РФ.
Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные с продолжительным периодом неуплаты платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Обращение взыскания по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско-процессуального законодательства в судебном порядке.
Принципиальные новеллы были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещение собственника по ипотечным обязательствам последнего. В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными частями 1, 2 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, действовали ограничительные условия, не допускающие при наличии определенных обстоятельств обращение взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с частью 1 статьи 78 взыскание на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не являлись основанием для выселения приобретателя этих объектов, совместно проживающих в них бывшего собственника (залогодателя) и членов его семьи, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В случаях, указанных в норме, приобретатель жилого помещения, с одной стороны, и залогодатель или совершеннолетний член его семьи, с другой стороны, заключали договор коммерческого найма по правилам статьи 671 ГК РФ. При отсутствии взаимного волеизъявления на заключение договора со стороны приобретателя бывший собственник имел право добиваться заключения сделки через суд. Иначе решался вопрос о последствиях обращения взыскания на предмет ипотеки при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для строительства жилого дома или квартиры. Бывший собственник и члены его семьи были обязаны покинуть занимаемое жилое помещение (дом, квартиру), являвшееся объектом взыскания, в течение месяца при наличии одновременно двух условий: во-первых, жилье было передано по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого помещения; во-вторых, члены семьи залогодателя, проживающие совместно с ним, должны были до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если они были вселены позже, нотариально удостоверить обязательство освободить жилое помещение при обращении на него взыскания. Порядок нотариального удостоверения данного обязательства регламентирован Основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006)
В настоящее время указанные ограничительные условия, препятствующие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя
Государство в соответствии с положениями части 2 статьи 95 и части 2 статьи 106 Жилищного кодекса РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником.
